B&B nel palazzo? Solo
con il "sì" del condominio

Lunedì 15 Febbraio 2016 di Giuseppe Spoto
B&B nel palazzo? Solo con il "sì" del condominio
Dopo le aperture, sentenza restrittiva della Corte di Cassazione


La Corte di Cassazione che più volte si era dimostrata favorevole alla possibilità di apertura di un’attività di “bed and breakfast” all’interno di un condominio sembra essere tornata di recente sui suoi passi e avere cambiato idea. Infatti, la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 ha disposto che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.
 
La sentenza

Per la Cassazione le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo. Qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, fermo restando il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare il condomino anche in presenza del divieto.
 
Immissioni

L’attività di “bed and breakfast” anche quando è ammessa deve però svolgersi nel rispetto delle regole di pacifica convivenza condominiale e non deve dar luogo ad immissioni superiori alla normale tollerabilità o  che comportino disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. In mancanza sarà possibile agire ex art. 844 c.c. quando rumori e altre immissioni superino la normale tollerabilità.
 
Orientamento precedente

Diversamente da quanto recentemente affermato, la corte di Cassazione (si può vedere a titolo esemplificativo la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014) aveva in passato ammesso senza restrizioni l’attività di bed and breakfast e affittacamere, ritenendo che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione. L’apertura e l’avvio di tali attività non erano subordinate neanche all’approvazione dell’assemblea condominiale. Sembra invece oggi avvenuto un mutamento di rotta a sfavore delle predette attività. Questo contrasto è salutato però positivamente dagli albergatori che guardano la crescita dei bed and breakfast senza regole e controlli con preoccupazione.
 
Requisiti per l’alloggio

Nella città di Roma negli ultimi anni il numero di alloggi destinati a “bed and breakfast” è aumentato enormemente. Purtroppo, non sempre gli appartamenti hanno i requisiti minimi richiesti per garantire un’efficiente e opportuna ospitalità. Deve essere ricordato che è richiesto che le camere abbiano una superficie minima di 8 metri quadrati per utente, di 24 metri quadrati se le persone che richiedono ospitalità sono due, di 20 metri quadrati per tre utenti e devono essere arredate in modo tale da consentire il pernotto e la prima colazione. Tra i requisiti dal punto di vista della durata occorre ricordare il limite di non esercitare l'attività di “bed and breakfast” per tre mesi l'anno (anche non consecutivi) e l’obbligo di mettere a disposizione degli ospiti un massimo di tre camere per un totale di sei posti letto. Se l’attività è esercitata sforando dai predetti limiti occorrerà mettere in piedi una struttura di affittacamere che prevede sotto il profilo degli adempimenti amministrativi e fiscali un maggior rigore. Comunque sussiste l’obbligo per il proprietario di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.
 
 
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