La nuova cedolare secca con aliquota aumentata al 26% si applicherà solo a partire dalla seconda casa in affitto. Non cambia nulla, invece, per la prima o unica abitazione affittata, con l'aliquota che rimane al 21%. A chiarirlo è una nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate, che applica le misure dell'ultima legge di Bilancio. Il proprietario che mette in affitto diverse abitazioni potrà sceglierne una per ciascun periodo d'imposta per cui usufruire dell'aliquota agevolata al 21%. La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi per il periodo d'imposta che interessa. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.
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Gli intermediari
Nuove regole anche per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni che, all'atto del pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21% a titolo d'acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
L'Agenzia definisce anche le regole per gli intermediari non residenti. I soggetti residenti in un diverso Stato dell'Unione europea e che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia. I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell'Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono nominare un rappresentante fiscale.
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Le partite Iva
Come chiarito dalla Cassazione, poi, la cedolare secca può essere applicata anche quando l'inquilino è una società, una partita Iva o un'impresa che affitta una casa per i propri dipendenti, clienti o fornitori. Il requisito della locazione dell'immobile al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni riguarda esclusivamente il locatore, al contrario di quanto sostenuto dall'Agenzia delle Entrate negli ultimi 13 anni. La sentenza, depositata il 7 maggio, considera «irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, all'attività professionale del conduttore».
